Коммерция
Коммерческий объект стоит ровно столько, сколько стоит его арендный поток. Мы проверяем поток до того, как считать доходность — и почти всегда находим разницу с презентацией продавца.
Коммерческий объект стоит ровно столько, сколько стоит его арендный поток. Мы проверяем поток до того, как считать доходность — и почти всегда находим разницу с презентацией продавца.
Читаем все договоры: срок, индексация, право досрочного выхода, обеспечительный платёж, кто платит за что. Поток из презентации и поток из договоров — разные числа.
Сеть или ИП, выручка точки, срок работы в этом адресе, платёжная дисциплина. Съедет якорь — поменяется вся модель.
Считаем базовый, стрессовый и сценарий с потерей якоря. Даём вилку цены, при которой сделка остаётся инвестицией.
Право на здание и землю, назначение, перепланировки, подключённые мощности, обременения и залоги.
Если вы продаёте — собираем инвестиционную деку: поток, арендаторы, планировки, доходность. Объект начинают смотреть иначе.
Актив или доли, налоги, аккредитив, перевод договоров аренды, передача коммуникаций с арендаторами.
Готовый арендный бизнес почти всегда продают презентацией: «доходность 13%, сетевые арендаторы, окупаемость 7 лет». В договорах при этом обнаруживается, что у якоря право выхода через полгода, индексация не привязана к инфляции, а часть площадей сдана аффилированному ИП ровно к продаже.
Наш метод простой и скучный: сначала договоры, потом счёт. Мы считаем поток, который останется после ухода одного крупного арендатора, и от него строим цену. Если после стресс-теста сделка перестаёт быть инвестицией — говорим это до задатка.
На стороне продавца работает то же самое, только в обратную сторону. Мы приводим документы в порядок, показываем реальный поток и упаковываем объект так, чтобы покупатель не искал подвох, а видел цифры. Прозрачный объект уходит дороже — всегда.
Бюджет, требуемая доходность, горизонт владения, допустимый уровень риска и участия в управлении.
Договоры аренды, право, земля, мощности, арендаторы. По каждому объекту — заключение с рисками, а не рекламный буклет.
Три сценария потока, вилка цены, переговоры от стресс-сценария. Торгуемся цифрами.
Структура, налоги, расчёты, перевод договоров. Дальше — контроль потока и работа с арендаторами.
Пришлите объект, который рассматриваете, — разберём поток и риски. Или опишите задачу: подберём под вашу доходность.